清流|神秘商人豪赌广州旧改：背后另有高人？

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近年来广州的旧改大王是谁？一家非本土的房企——上海升龙投资集团有限公司（下称“升龙集团”）。

2019年，广州六成旧改项目被升龙集团拿下，截至2020年上半年，升龙在广州拿下8个旧改项目，总面积超过1700万平方米，预计总投资金额达735亿元。而与之对比的是，据克尔瑞数据，今年6月底广州本地旧改大户时代中国和富力地产在广州的旧改项目均为7个，总的旧改面积均低于500万平方米。

显然，升龙集团已成为广州旧改市场不容忽视的一股新生力量。

公开信息显示，创始人林亿，最早在福建建立升龙集团，后于郑州、南京等地做旧改发家，并将公司总部迁至上海。林亿的妻儿林云惠（音译：Yunhui Lin）和林尚锦（音译：Shangjin Lin）主攻澳洲市场，二人控制的Aqualand公司目前是澳洲上市公司McGrath的第二大股东。

在国内，这家房企极为神秘，因其未上市、不发债，其资金来源和背景支持成谜。唯一高调的事件是，2020年林亿以120亿元人民币财富名列《胡润全球房地产富豪榜》第163位。

低调神秘的升龙集团背后，到底是谁？

清流工作室发现，林亿早年与另一位福建富商陈隆基过从甚密，陈隆基是著名的资本玩家，其曾持有利嘉股份（现 ST岩石，代码600696）、正和股份（现洲际油气，代码600759）和三木集团（000632）的股权，并通过买壳卖壳获利。陈隆基在旧改市场也颇有建树，曾运作多个大型商业地产项目。林亿还与卫生用品巨头恒安集团（HK.1044）创始人许连捷合作开发多个旧改项目，其朋友圈阵容堪称豪华。

资金层面，升龙集团在郑州主要和福建老乡合作，进入南京，其主要资金来源是各类基金产品。2017年升龙进入广州后，升龙既寻求本地合作伙伴，也开始筹集资金，2018年至今，共有三只平安信托升龙集合资金信托计划成立，但没有更多资料显示资金具体投向。

中原地产首席分析师张大伟认为，相比招拍挂，旧改项目是更便宜的拿地方式，资金需求量相对较少。但旧改是地头蛇属性很强的业务，“外来户”能拿下的项目往往是本地房企挑剩的，推进难度极大，升龙入场是场豪赌。

升龙在郑州、南京均有丰富的旧改经验，也有过啃“硬骨头”的经历，或可复制到广州项目上。不过，2015年和2016年，升龙陆续退出郑州和南京，其标志性的事件是，郑州业主维权被打和南京楼盘违约金风波。

在郑州和南京，升龙留下一地鸡毛匆匆离场，来到广州，林亿能否避免当年的失误，赢得这场豪赌，尚待观察。

两年拿下广州8个项目

2016年陆续退出郑州和南京后，升龙集团于2017年初成立广州升龙投资有限公司，正式进军广州。

此后，升龙集团在广州横扫8个旧改项目，南沙金洲冲尾村、番禺蔡边一村、增城群星村和黄埔南湾社区共4个项目由升龙集团独立完成，另外4个项目则以联合体形式拿下。

其中三个联合项目，升龙集团找到广州本地房企合作。升龙分别与科学城集团、方圆集团及珠江投资组成联合体，拿下了黄埔茅岗路以东片区改造项目、番禺沙溪村旧改项目及增城长岗村旧改项目。

目前，升龙已与方圆集团成立合资公司“广州升龙方圆置业有限公司”、与珠江投资成立合资公司“广州粤宁置业有限公司”。珠江投资股份有限公司法人是朱伟航，朱伟航是合生创展集团（HK.0754）创始人朱孟依的儿子。

另外一个联合公司较特殊。2019年6月，升龙集团和瑞景房地产开发（东莞）有限公司共同拿下黄埔区汤村旧改项目，该项目面积接近1000万平米，是广州史上最大面积的旧改项目，预计总投资164亿元。

清流工作室发现，瑞景公司穿透后的股东为任晓明和刘志敏，两人在多家升龙系公司任职。早在2017年，瑞景公司与升龙集团设有合资公司广州汇龙房地产有限公司，升龙占股八成。根据官网信息，2019年底，汤村旧改首期复建安置区已经动工。

通过不同的方式，升龙集团拿下了广州的8个项目，每个项目均需缴纳5亿元的保证金，目前保证金投入应是40亿元，未来8个项目总投资将超过750亿元。

但机构数据显示，升龙集团2019年的销售规模仅100余亿元，跌出百强榜单，业绩颓势之下，升龙集团的资金从何而来？

升龙对外宣称，公司有金融背景。升龙是广东华兴银行的发起人公司和重要控股单位，2019年底，升龙集团持有华兴银行12.5%的股权，仅次于第一大股东侨鑫集团有限公司。升龙集团派驻郑景山在华兴银行任董事一职，郑景山也兼任升龙集团董事长助理及投融资中心总经理。

具有金融背景的郑景山，帮助升龙打通了多家金融机构的融资渠道。2018年，升龙集团先后与建行广东省分行、中国民生银行广州分行、广州银行及广州农商行签署战略合作协议，约定城市更新领域开启深入合作，但暂无信息显示具体融资额度。地产分析师严跃进表示，此类银行协议通常会根据动拆迁和旧改周期来确定额度，也会受到政策层面的影响。

升龙也通过信托公司融资。平安信托官网显示，2018年1月至2019年11月，共有3只升龙集合资金信托计划成立，但未披露具体金额和投向。

早年与资本玩家深度捆绑

升龙集团名不见经传，却要花大手笔做旧改。林亿的背后，是否另有高人？

清流工作室发现，早年林亿与上市公司利嘉股份及三木集团来往密切，网传林亿依靠福建富商——陈隆基发家并非空穴来风。

陈隆基是出名的资本玩家，他曾持有利嘉股份、正和股份和三木集团的股权，并通过买卖上市公司股权获利颇丰。陈隆基也参与地产项目，运作了多个大型商业地产项目，1998年，陈隆基回乡投资25亿元重建福建中亭街，完成了福建最大的旧城改造项目，曾轰动一时。

1993年至2010年，陈隆基在上市公司三木集团担任董事长，三木集团主营建筑材料。

清流工作室发现，在陈隆基任期，三木集团与福建中天房地产有限公司（下称“福建中天”）有密切的业务往来。2000年，福建中天欠三木集团200万元房地产转让尾款。2003年及2004年，三木集团为福建中天提供了350万元担保。

福建中天成立于1997年，主营工程建设等。福建中天的股权结构里现已无林亿的身影，但一份2009年福建中天侵犯著作财产纠纷案的一审民事裁定书显示，彼时福建中天的法定代表人和董事长为林亿。

林亿的身影还出现在陈隆基控制的利嘉股份的公告里。

利嘉股份主营房地产综合开发，陈隆基曾是该公司实际控制人。陈隆基控制利嘉股份期内， 2003年至2005年均为福州升龙电梯有限公司（下称“升龙电梯”）提供300万元至1500万元的担保。利嘉在公告中表示，与升龙电梯有